TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI YOLLARI VE GAYRİMENKUL YATIRIMI (DÖVİZ ALIM BELGESİ (DAB) İLE İSTİSNAİ VATANDAŞLIK

TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI YOLLARI VE GAYRİMENKUL YATIRIMI (DÖVİZ ALIM BELGESİ (DAB) İLE İSTİSNAİ VATANDAŞLIK

1. GİRİŞ VE HUKUKİ ÇERÇEVE

Türkiye’de vatandaşlık hukuku, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (TVK) ile bu Kanunun uygulanmasına dayanak teşkil eden Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik hükümleriyle tanzim edilmiştir. 5901 sayılı Kanun sistemi uyarınca Türk vatandaşlığı iki temel kategoride iktisap edilir:

  1. Aslen (Doğumla) Kazanılan Vatandaşlık: Soybağı (kan esası) veya doğum yeri (toprak esası) ilkelerine dayanır.
  2. Sonradan (Müktesep) Kazanılan Vatandaşlık: Yetkili makam kararı (genel, istisnai, yeniden alınma, evlenme), evlat edinilme veya seçme hakkının kullanılması suretiyle sonradan tesis edilir.

2. TÜRK VATANDAŞLIĞININ ASLEN (DOĞUMLA) KAZANILMASI

Doğumla kazanılan Türk vatandaşlığı, doğum anında kendiliğinden yürürlüğe girer ve geriye etkili hüküm doğurur. Türk hukuku, doğumla vatandaşlığın kazanılmasında ağırlıklı olarak soy bağı (jus sanguinis / kan esası) sistemini benimsemiş; doğum yeri (jus soli / toprak esası) sistemine ise vatansızlığı önlemek amacıyla istisnai ve tali nitelikte yer vermiştir.

A) Soybağı (Kan Esası) ile Kazanma (TVK m. 7)

Soybağı esasına göre çocuğun nerede doğduğunun hukuki bir önemi bulunmamaktadır; belirleyici olan doğum anında ana veya babadan birinin Türk vatandaşı olmasıdır.

  1. Evlilik Birliği İçinde Doğan Çocuklar:

Türkiye içinde veya dışında, Türk vatandaşı ana veya babadan evlilik birliği içinde doğan çocuk, doğum anından itibaren doğrudan Türk vatandaşıdır (TVK m. 7/1).

Türk Medeni Kanunu gereğince evlilik birliği içinde doğan çocuk ile koca arasında “babalık karinesi” geçerlidir. Eşlerden yalnızca birinin yabancı olması çocuğun doğumla Türk vatandaşı olmasını engellemez.

  1. Evlilik Birliği Dışında Doğan Çocuklar:

Ana Türk, Baba Yabancı İse: Türk Medeni Kanunu uyarınca çocuk ile ana arasındaki soybağı doğumla kendiliğinden kurulduğundan, evlilik dışı doğan çocuk başkaca hiçbir işleme gerek kalmaksızın doğum anından itibaren Türk vatandaşı sayılır (TVK m. 7/2).

Baba Türk, Ana Yabancı İse: Çocuk ile Türk vatandaşı baba arasındaki soybağının Türk Medeni Kanunu ve 5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun (MÖHUK) hükümlerine uygun şekilde; tanıma, babalık davası (mahkeme hükmü) veya ana ile babanın sonradan evlenmesi yoluyla kurulması zorunludur. Soybağı bu hukuki yollardan biriyle kurulduğu anda, çocuk doğum anından itibaren geçerli olmak üzere Türk vatandaşlığını kazanır (TVK m. 7/3).

B) Doğum Yeri (Toprak Esası) ile Kazanma (TVK m. 8)

Toprak esası, Türk hukukunda yalnızca vatansızlığın (apatridi) önlenmesi gayesiyle tali olarak kabul edilmiştir (1961 tarihli Vatansızlığın Azaltılmasına Dair BM Sözleşmesi ilkeleri doğrultusunda). Türkiye’de doğan bir çocuğun bu yolla vatandaşlık kazanabilmesi için:

  • Çocuğun ana ve babasının belli olmaması, veya
  • Ana ve babanın vatansız (haymatlos) bulunması, veya
  • Ana ve babanın milli hukukları uyarınca çocuğun ebeveynlerinin vatandaşlığını kazanamamış olması şarttır.

Bulunmuş Çocuklar Karinesi: Türkiye’de bulunmuş olan küçük çocuklar, aksi yönde resmi bir ispat veya tespit bulunmadıkça Türkiye’de doğmuş kabul edilir ve doğrudan doğumla Türk vatandaşlığını iktisap eder.

3. SONRADAN (MÜKTESEP) TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI

Sonradan kazanılan vatandaşlık, kişinin doğumundan sonraki bir tarihte hukuki veya fiili bir vakıanın gerçekleşmesiyle meydana gelir ve kural olarak geçmişe etkili değildir (tesis edildiği tarihten itibaren hüküm ifade eder).

A) Yetkili Makam Kararı ile Genel Yoldan Vatandaşlığa Alınma (Adi Telsik – TVK m. 10)

Türk vatandaşı olmak isteyen bir yabancının genel hükümlere göre başvuruda bulunabilmesi için Kanunda sayılan sekiz şartın tamamını kümülatif olarak taşıması zorunludur:

  1. Erginlik ve Temyiz Kudreti: Kendi milli kanununa, vatansız ise 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre ergin ve ayırt etme gücüne sahip olmak.
  2. Kesintisiz İkamet Şartı: Başvuru tarihinden geriye doğru Türkiye’de kesintisiz olarak en az 5 yıl yasal ikamet izniyle ikamet etmiş olmak. (Yönetmelik uyarınca 5 yıllık süre zarfında toplamda 12 ayı aşmayan yurt dışı çıkışları ikameti kesintiye uğratmaz; ancak öğrenim vizesi veya turistik ikamet gibi yerleşme iradesini yansıtmayan izinler bu süreye dahil edilmez).
  3. Türkiye’ye Yerleşme Niyetini Göstermek: Taşınmaz edinmek, ticaret/şirket kurmak, iş yatırımı yapmak, Türk vatandaşıyla evlenmek veya aile bağlarını Türkiye’ye taşımak suretiyle yerleşme niyetini fiilen teyit etmek.
  4. Genel Sağlık Bakımından Tehlike Teşkil Etmemek: Toplum sağlığını tehdit edecek tehlikeli ve bulaşıcı bir hastalığı bulunmamak.
  5. İyi Ahlak Sahibi Olmak: Toplum içinde güven veren, yüz kızartıcı fiillerden uzak, ahlaki zaafı bulunmayan bir yaşam sürmek.
  6. Yeterli Düzeyde Türkçe Konuşabilmek: Toplumsal yaşama intibak edebilecek ve kendisini ifade edebilecek derecede Türkçe bilmek.
  7. Geçim Temini ve Meslek Sahibi Olmak: Türkiye’de kendisinin ve bakmakla yükümlü olduğu aile bireylerinin geçimini sağlayacak düzenli bir gelire veya mesleğe sahip olmak.
  8. Milli Güvenlik ve Kamu Düzeni Engeli Bulunmamak: Anayasal düzene, devletin birliğine veya kamu düzenine aykırı faaliyetlerde bulunmamış olmak.

Yetkili Merci ve Takdir Hakkı: Genel yoldan vatandaşlığa alınmada yetkili makam İçişleri Bakanlığı’dır. Kanunda öngörülen şartların taşınması yabancıya mutlak bir vatandaşlık hakkı bahşetmez; idarenin başvuruyu kabul veya ret yönünde geniş takdir yetkisi bulunmaktadır.

B) Evlenme Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılması (TVK m. 16)

Bir Türk vatandaşı ile evlenmek kişiye doğrudan ve kendiliğinden Türk vatandaşlığı kazandırmaz. Yabancının başvuru yapabilmesi için aşağıdaki ön ve asli şartların gerçekleşmesi aranır:

  • Ön Şart: Bir Türk vatandaşı ile en az 3 yıldan beri evli olmak ve evliliğin fiilen devam ediyor olması.
  • Asli Şartlar:
  • Eşlerin aile birliği içinde birlikte yaşaması,
  • Evlilik birliği ile bağdaşmayacak (fuhuş, suç örgütü üyeliği vb.) bir faaliyette bulunulmaması,
  • Milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir halin bulunmaması.

Ölüm ve Butlan Halleri:

  • Başvurudan sonra Türk vatandaşı eşin vefat etmesi halinde, “aile birliği içinde yaşama” şartı artık aranmaz.
  • Evlenmenin butlanına (geçersizliğine) mahkemece karar verilmesi halinde; evlenmede iyiniyetli olduğu tespit edilen yabancı eş, Türk vatandaşlığını muhafaza eder.

C) Evlat Edinilme Yoluyla Kazanma (TVK m. 17)

Bir Türk vatandaşı tarafından evlat edinilen yabancı bir küçük, milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak kaydıyla, evlat edinilme kararının kesinleştiği tarihten itibaren Türk vatandaşlığını kazanır. Reşit kişilerin evlat edinilmesi bu yolla vatandaşlık iktisabını sağlamaz.

D) Türk Vatandaşlığının Yeniden Kazanılması (TVK m. 13 ve m. 14)

Türk vatandaşlığını daha önce herhangi bir sebeple kaybetmiş kişilerin yeniden vatandaşlığa alınması iki usule tabidir:

  1. İkamet Şartı Aranmaksızın (TVK m. 13): Çıkma izni almak suretiyle vatandaşlığı kaybedenler (Mavi Kart kütüğüne kayıtlılar), ana-babalarına bağlı olarak vatandaşlığı kaybedip ergin olmalarından itibaren 3 yıl içinde seçme hakkını kullanmayanlar, milli güvenlik engeli bulunmamak kaydıyla Türkiye’de ikamet şartı aranmaksızın İçişleri Bakanlığı kararıyla yeniden Türk vatandaşlığına alınabilirler.
  2. İkamet Şartına Tabi Olarak (TVK m. 14): Vatandaşlıktan ıskat edilenler, kaybettirme kararı (m. 29) ile vatandaşlığı düşürülenler veya seçme hakkını kullanarak Türk vatandaşlığından ayrılanlar; milli güvenlik engeli bulunmamak ve kesintisiz 3 yıl Türkiye’de ikamet etmek şartıyla İçişleri Bakanlığı/Cumhurbaşkanı kararıyla yeniden vatandaşlığa kabul edilebilirler.

E) Seçme Hakkı ile Vatandaşlığın Kazanılması (TVK m. 21)

Ana veya babalarına bağlı olarak Türk vatandaşlığını kaybeden çocuklar, ergin (reşit) olmalarından itibaren 3 yıl içinde yazılı bildirimde bulunarak seçme haklarını kullanmak suretiyle yeniden Türk vatandaşı olabilirler. Karar merci İçişleri Bakanlığı’dır.

F) Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) Vatandaşlarının Durumu (TVK m. 42)

Doğumla KKTC vatandaşı olan kişilerin Türk vatandaşlığını kazanmak istemeleri halinde genel ikamet veya yatırım şartları aranmaz. İlgilinin Türk vatandaşı olmak istediğini yazılı olarak beyan etmesi yeterli olup işlem İçişleri Bakanlığı tarafından tescil edilir. (Sonradan KKTC vatandaşlığı kazananlar bu istisnadan yararlanamaz).

4. İSTİSNAİ YOLLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI (FEVKALADE TELSİK – TVK m. 12)

5901 sayılı Kanun’un 12. maddesi, milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak kaydıyla, Cumhurbaşkanı kararı ile istisnai yoldan Türk vatandaşlığının kazanılabileceği özel halleri düzenlemiştir.

İstisnai vatandaşlığa başvurabilecek gruplar:

  1. Türkiye’ye sanayi tesisleri getiren veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen kişiler,
  2. 6458 sayılı Kanun uyarınca Turkuaz Kart sahibi olan yabancılar ile bunların yabancı eşi ve reşit olmayan çocukları,
  3. Vatandaşlığa alınması zaruri görülen kişiler,
  4. Türk soylu ve kültürüne bağlı olup Cumhurbaşkanınca kabul edilen göçmenler,
  5. Belirli tutar ve nitelikte ekonomik yatırım yapan yabancı yatırımcılar.

 

BELİRLİ TUTAR VE NİTELİKTE EKONOMİK YATIRIM (GAYRİMENKUL YATIRIMI YOLUYLA) YAPMAK SURETİYLE İSTİSNAİ YOLLA TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI

  1. GİRİŞ

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 12. maddesi, milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak kaydıyla, Cumhurbaşkanı kararı ile istisnai olarak Türk vatandaşlığının kazanılabileceği özel halleri düzenlemektedir. Bu yasal yetkiye dayanılarak yürürlüğe konulan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. maddesi, Türkiye’ye belirli nitelik ve büyüklükte ekonomik yatırım getiren yabancıların vatandaşlık iktisabına ilişkin usuli ve maddi şartları belirlemiştir.

Yönetmelik’in 20. maddesinin 2. fıkrasının (b) bendi uyarınca; “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmayacağı şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek suretiyle noterde düzenlendiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen yabancılar” Cumhurbaşkanı kararı ile istisnai yoldan Türk vatandaşlığını kazanabilmektedir.

Bu süreçte yetkili makamlar; taşınmazın hukuki ve fiili niteliğini tespit eden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü- TKGM), döviz dönüşümünü ve transferleri denetleyen Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) ve nihai vatandaşlık tahkikatını yürüten İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’dür. Sürecin her aşaması idari denetime tabi olup, mevzuata veya usul kurallarına aykırı işlemler “Uygunluk Belgesi” (Certificate of Eligibility) verilmemesine, verilmişse iptaline ve tesis edilen vatandaşlığın geri alınmasına yol açabilmektedir.

  1. DÖVİZ ALIM BELGESİ (DAB) TEMİNİ VE KRİTİK ESASLAR

Yönetmelik’in 20. maddesinin 10. fıkrası uyarınca, yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunabilmeleri için aranan döviz tutarlarının resmi işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir mevduat veya katılım bankası aracılığıyla TCMB’ye satılması ve Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenmesi zorunludur.

A) Zamanlama Kuralı

Döviz Alım Belgesi’nin tapudaki devir tescilinden veya noterdeki satış vaadi sözleşmesinin tanziminden önce düzenlenmesi şarttır. Tapu devri tamamlandıktan sonra geçmişe dönük olarak düzenlenen döviz alım belgeleri idari mercilerce kabul edilmemektedir.

B) Satış Mekanizması ve Parasal Eşik

Dövizin serbest piyasada, döviz bürolarında veya banka nezdinde TCMB mekanizması haricinde Türk Lirasına çevrilmesi geçerli kabul edilmez. Satış, aracı banka kanalıyla doğrudan TCMB nezdinde gerçekleştirilmeli ve DAB üzerinde işlem kuru ile elde edilen net Türk Lirası tutarı açıkça gösterilmelidir. Elde edilen TL tutarın işlem tarihindeki TCMB efektif satış kuru karşılığı, Yönetmelik’te öngörülen asgari 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz eşiğini tam olarak sağlamalıdır.

C) DAB Açıklama Hanesinde Bulunması Zorunlu Unsurlar

TKGM ve bankacılık denetimlerinde, DAB üzerinde tereddüt doğurmayacak şekilde şu unsurların yer alması aranmaktadır:

  • Yabancı yatırımcının pasaportunda geçtiği şekliyle ad ve soyadı,
  • Pasaport numarası ve varsa Türkiye Cumhuriyeti Yabancı Kimlik Numarası (YKN),
  • Satın alınacak taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası,
  • Hukuki dayanak olarak; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20 nci maddesi kapsamında düzenlenmiştir” meşruhatı.

D) Vekaletname ile İşlem ve “Üçlü Uyum” Kuralı

  • Vekaletname Yetkisi: Yatırımcının bizzat bulunmadığı durumlarda vekil aracılığıyla işlem tesis edilecekse; noter veya konsolosluk nezdinde tanzim edilen vekaletnamede “Döviz bozdurma, Döviz Alım Belgesi (DAB) temin etme, taşınmaz alımı ve vatandaşlık taahhüt şerhi tesis etme” yetkilerinin açıkça ve özel olarak yer alması gerekir.
  • Üçlü Uyum İlkesi: İdarenin uygunluk belgesi düzenleme aşamasında aradığı temel kural; (1) DAB’da bozdurulan net döviz tutarı, (2) Yetkili SPK lisanslı uzmanca düzenlenen Değerleme Raporundaki nihai piyasa değeri ve (3) Tapu resmi senedinde beyan edilen satış bedelinin birbiriyle tutarlı olması ve her birinin münferiden 400.000 USD eşiğini karşılamasıdır.
  1. BİRDEN FAZLA TAŞINMAZ ALIMINDA TEK VE AYRI DAB DÜZENLENMESİ

Yatırımcıların 400.000 USD tutarındaki asgari sınırı tek bir gayrimenkul yerine birden fazla bağımsız bölüm veya taşınmaz iktisap ederek tamamlaması hukuken mümkündür. Ancak bu durumda tek bir DAB mı yoksa ayrı DAB’lar mı düzenleneceği hususu işlemin taraflarına ve zamanlamasına göre ayrışır:

A) Tek Bir DAB Düzenlenmesinin Mümkün Olduğu Durumlar

  • Satın alınan tüm taşınmazların aynı satıcıya ait olması,
  • Tapu devir işlemlerinin eşzamanlı olarak yürütülmesi,
  • Düzenlenen tek DAB’ın açıklama kısmına satın alınan tüm bağımsız bölümlerin il, ilçe, ada, parsel ve bağımsız bölüm numaralarının eksiksiz ve ayrı ayrı yazılması halinde tek bir DAB tanzimi yeterli görülmektedir.

B) Ayrı Ayrı DAB Düzenlenmesinin Zorunlu Olduğu Durumlar

  • Farklı Satıcılar: Taşınmazların farklı maliklerden veya farklı inşaat şirketlerinden satın alınması durumunda, TCMB’ye satılan döviz karşılığı Türk Lirasının doğrudan ilgili satıcıların banka hesaplarına transfer edilmesi gerektiğinden, her bir taşınmaz ve satıcı için müstakil DAB düzenlenmelidir.
  • Farklı Tarihlerde Yapılan Alımlar: Taşınmaz edinimlerinin farklı tarihlerde gerçekleşmesi halinde, her devir öncesinde dövizin bozdurulması zorunluluğu karşısında geriye veya ileriye dönük tek bir DAB kullanılamaz; her devir işlemi öncesinde bağımsız DAB temin edilmelidir.
  1. FARKLI TARİHLERDE YAPILAN ALIMLARDA TCMB KURU HESABI

Birden fazla taşınmazın farklı tarihlerde satın alınması halinde 400.000 USD sınırının hesabı, Yönetmelik’in 20. maddesinin 6. fıkrası uyarınca “tespit tarihindeki” kurlar üzerinden yürütülür:

  1. İşlem Bazında Kur Esası: Tüm taşınmazlar için ortak bir tarihin (örneğin son taşınmazın alındığı tarihin veya vatandaşlık başvuru tarihinin) kuru uygulanmaz. Her bir taşınmaz için, o taşınmazın devir veya DAB tarihindeki TCMB efektif satış kuru esas alınarak Amerikan Doları karşılığı belirlenir.
  2. Kümülatif Toplama: Her bir taşınmazın kendi işlem tarihindeki TCMB kuru üzerinden hesaplanan Amerikan Doları karşılıkları toplanır. Elde edilen kümülatif toplamın asgari 400.000 USD veya karşılığı döviz tutarına ulaşması halinde yasal yatırım şartı tamamlanmış sayılır.
  3. Kur Dalgalanmalarına Karşı Koruma: Birinci taşınmazın iktisap tarihinde usulüne uygun şekilde tespit edilen USD tutarı kesinleşir. Sonraki dönemde döviz kurunda meydana gelen dalgalanmalar, daha önce iktisap edilmiş taşınmazın hesaplanan USD karşılığını geriye dönük olarak azaltmaz.
  1. KONUT İLE ARSANIN BİRLEŞTİRİLMESİ KURALI: 7938 SAYILI KARAR VE ÇIPLAK ARSA YASAĞI

Yatırımcıların portföy oluştururken bir konut ile bir arsayı birleştirerek 400.000 USD eşliğini tamamlama taleplerinde, taşınmazın vasfı belirleyici unsurdur.

12/12/2023 tarihli ve 32397 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Yönetmelik’in 20/2-b maddesinde köklü bir değişiklik yapılmış; istisnai vatandaşlığa konu edilecek taşınmazların: “kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz” olması hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme uyarınca:

  • Üzerinde Yapı Bulunan Arsa: Tapuda arsa vasfında kayıtlı olmakla birlikte, üzerinde fiilen ve yasal olarak bir yapı (bina, ticari tesis vb.) bulunan ve bu durumu değerleme raporu ile resmi kurum kayıtlarında tevsik edilen taşınmazlar Yönetmelik kapsamındadır. Kat mülkiyetli/irtifaklı bir konut ile üzerinde yapı bulunan bu arsanın değerleri toplanarak 400.000 USD hesabında birleştirilebilir.
  • Çıplak/Boş Arsa Yasağı: Üzerinde hiçbir yapı bulunmayan çıplak arsalar, tarla, bağ veya bahçe vasıflı taşınmazlar 12/12/2023 tarihi itibarıyla vatandaşlık edinimine konu edilemez. Dolayısıyla, bir konutun yanına eklenen ikinci taşınmaz çıplak arsa ise, arsa vasıf şartını taşımadığından bedeli konut ile birleştirilemez ve başvuru idarece reddedilir.
  1. DEĞERLEME RAPORU İLE TAPU HARCI MATRAHI UYUŞMAZLIĞI VE VERGİSEL RİSKLER

492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devirlerinde de harç, devir bedelinin tamamı üzerinden tahsil edilir.

A) Karşılaşılan Riskler

Uygulamada satıcıların vergi matrahını düşük tutmak amacıyla tapuda gerçek bedel yerine belediye rayiç değerini beyan etmeleri sıklıkla görülmektedir. Ancak vatandaşlık başvurusunda:

  • Cezalı Tarhiyat Riski: Gerçek alım-satım bedelinin değerleme raporundaki tutar veya banka transferindeki meblağ olduğu, tapu beyanının ise bunun altında kaldığı vergi idaresince tespit edildiğinde; aradaki farka isabet eden tapu harcı alıcı ve satıcıdan cezalı (vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle) talep edilir.
  • Vatandaşlık Başvurusunun Durdurulması: TKGM Yabancı İşler Dairesi, tapu senedinde beyan edilen satış bedeli (tapu harcı matrahı) ile değerleme raporu ve DAB arasında fark bulunması ve tapu bedelinin 400.000 USD eşiğinin altında kalması halinde uygunluk belgesi düzenlememektedir.
  • B) Hukuki Çözüm Yolları

Tapu Sicilinde Düzeltme: Tapu müdürlüğüne başvurularak satış bedelinin sehven eksik beyan edildiği belirtilip ek harç yatırılmak suretiyle resmi senet matrahı değerleme raporu ve DAB ile uyumlu hale getirilebilir.

Vergi Usul Kanunu m. 371 (Pişmanlık ve Islah): İdarece herhangi bir inceleme veya takdire sevk işlemi başlatılmadan önce mükellef, VUK m. 371 uyarınca vergi dairesine pişmanlık dilekçesi vererek eksik beyan edilen harcı pişmanlık zammıyla ödeyebilir. Bu durumda 492 sayılı Kanun m. 63 uyarınca kesilecek vergi ziyaı cezasından muafiyet sağlanır.

  1. BANKA ÖDEME DEKONTU AÇIKLAMASININ YAZIM USULÜ

Taşınmaz devir bedelinin satıcıya elden nakit olarak ödenmesi idarece kesinlikle kabul edilmemektedir. Ödemenin Türkiye’de mukim bir banka kanalıyla satıcının banka hesabına havale/EFT yoluyla aktarılması ve ıslak imzalı/elektronik onaylı dekont ile tevsik edilmesi zorunludur.

Dekontun açıklama hanesi TKGM denetimlerinde doğrudan incelenmekte olup, eksik açıklamalar işlemin durdurulmasına sebebiyet vermektedir.

A) Dekontta Bulunması Zorunlu Unsurlar

– Alıcının (yatırımcının) pasaportundaki tam adı, soyadı, pasaport numarası ve varsa YKN,

– Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası,

– İşlemin 5901 sayılı Kanun ve ilgili Yönetmelik’in 20. maddesi kapsamında yapıldığına dair açık atıf,

– Ödeme üçüncü bir kişi tarafından yapılıyorsa, ödemenin asıl alıcı nam ve hesabına yapıldığının belirtilmesi.

B) Standart Dekont Açıklama Şablonu

“[Yatırımcının Adı Soyadı] (Pasaport No: […….] / T.C. YKN: […….]) adına,
[İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada] Ada, [Parsel] Parsel, [No] No’lu bağımsız bölümün
satış bedeline mahsuben, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin
Yönetmelik’in 20 nci maddesi kapsamında yapılan taşınmaz satış bedeli ödemesidir.”

 

  1. TAŞINMAZIN İPOTEKLİ VEYA HACİZLİ OLMASI HALİ

Yatırım amacıyla iktisap edilecek taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz gibi takyidatların bulunması, genel mülkiyet hukuku yönünden devri mutlak olarak yasaklamasa da vatandaşlık başvurusu bakımından ağır hukuki sonuçlar ve riskler doğurmaktadır.

A) İpotekli Taşınmazlarda “Net Değer” Kuralı

Yönetmelik’in 20. maddesinin 9. fıkrası uyarınca yatırım şartlarının tespitine ilişkin usul ve esasları belirleme yetkisine haiz olan TKGM’nin yerleşik düzenlemelerine göre; bir taşınmaz üzerinde ipotek yüküyle devralınıyorsa:

  • Taşınmazın değerleme raporundaki piyasa değerinden veya tapudaki satış bedelinden ipotek tutarı (kredi borcu/rehin bedeli) mahsup edilir.
  • Kalan net değerin işlem tarihindeki TCMB efektif satış kuru karşılığı en az 400.000 USD olması şarttır.
  • İpotek bedeli düşüldükten sonra kalan net tutar 400.000 USD eşiğinin altında kalırsa vatandaşlık uygunluk belgesi düzenlenmez. Bu nedenle taşınmazın devrinden önce ipotek borcunun tamamen kapatılarak ipoteğin tapu sicilinden terkin (fek) ettirilmesi en güvenli yoldur.

B) Hacizli Taşınmazlar ve “Üç Yıl Satılmama” Taahhüdünün İhlali Riski

Taşınmaz kaydında icra haczi, ihtiyati haciz veya kamu haczi (6183 sayılı Kanun uyarınca amme alacağı haczi) bulunması durumunda:

  • Türk Medeni Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu uyarınca taşınmaz hacizli olarak devredilebilir. Ancak taşınmaz üzerinde üçüncü kişilerin alacaklarından doğan hacizler mevcutken tapu kütüğüne işlenen “üç yıl süreyle satılmayacağı taahhüdü”, önceki haciz alacaklılarının cebri icra yoluyla satış talebini engellemez.
  • Haciz alacaklısının talebiyle taşınmazın 3 yıllık yasal süre dolmadan icra dairesince ihale yoluyla satılması halinde, yabancı yatırımcının taahhüdü ihlal edilmiş sayılır. Bu durum kazanılmış olan Türk vatandaşlığının iptaline ve geri alınmasına sebebiyet verir.
  • Bu sebeple, üzerinde cebri icra veya kamu haczi bulunan taşınmazlar devir öncesinde mutlaka tüm takyidatlardan arındırılmalı, hacizlerin fekki sağlandıktan sonra vatandaşlık şerhi tesis edilmelidir.
  1. YATIRIMCILAR VE UYGULAYICILAR İÇİN STRATEJİK TAVSİYELER VE SONUÇ

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı iktisabı, salt bir gayrimenkul alım-satım işlemi olmayıp mülkiyet hukuku, kambiyo mevzuatı, vergi usul hukuku ve idare hukukunun kesişiminde yer alan teknik bir süreçtir. Sürecin hatasız yönetilmesi için şu hususlara titizlikle uyulmalıdır:

  1. Ön İnceleme (Due Diligence): Tapu devri öncesinde tapu takyidat belgesi (webtapu üzerinden) incelenmeli; ipotek, haciz, ifraz/şuf’a kısıtlamaları ve imar durumu kontrol edilmelidir. Çıplak arsa vasfındaki taşınmazların 12/12/2023 sonrası başvuruya konu edilemeyeceği unutulmamalıdır.
  2. Kronolojik Sıralama: İşlem sırası;
  • SPK lisanslı değerleme raporunun alınması (asgari 400.000 USD tespiti),
  • Banka aracılığıyla dövizin TCMB’ye satılarak DAB alınması,
  • Elde edilen TL tutarın eksiksiz açıklama ile satıcıya transferi,
  • Tapu müdürlüğünde gerçek bedel üzerinden 3 yıl satılmama taahhüt şerhiyle devir yapılması şeklinde kurulmalıdır.
  1. Belgeler Arası Tam Uyum: DAB tutarı, değerleme raporundaki piyasa değeri ve tapu resmi senedindeki devir bedeli arasında hiçbir kuruşluk uyumsuzluk bulunmamalı; tapu harcından kaçınmak amacıyla düşük matrah beyan edilmemelidir.
  2. Hukuki Güvence: Farklı tarihlerde veya birden fazla satıcıdan alım yapılması planlanıyorsa, kur hesaplamaları her işlem tarihindeki TCMB efektif satış kuru üzerinden kümülatif olarak denetlenmeli ve her işlem için müstakil DAB tanzim edilmelidir.

Usul kurallarına tam riayet edilmesi; sonradan cezalı tarhiyatlarla karşılaşılmasını, idari ret kararlarını ve en önemlisi tesis edilen vatandaşlık hakkının iptal edilmesi gibi telafisi güç zararları önlemenin en önemli yoludur.