22/A KADASTRO UYGULAMASI NEDENİYLE ARAZİNİZ KÜÇÜLDÜYSE NE YAPABİLİRSİNİZ?

22/A Kadastro Uygulaması Nedir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosu; eski kadastro çalışmalarında ortaya çıkan ölçüm, çizim, hesaplama ve sınırlandırma hatalarının düzeltilmesi amacıyla gerçekleştirilen teknik bir çalışmadır.

Bu uygulamanın amacı yeni bir kadastro yapmak değildir. Amaç; uygulama niteliğini kaybetmiş, teknik olarak yetersiz kalmış veya zemindeki gerçek sınırları göstermediği tespit edilen kadastro haritalarını günümüz teknolojisine uygun şekilde yenilemektir. Ancak uygulamada birçok taşınmaz maliki, 22/A çalışmaları sonrasında parsellerinin yüzölçümünün azaldığını, yıllardır kullandıkları alanların komşu parsellere aktarıldığını veya tapudaki alan miktarlarının düştüğünü öğrenmektedir.

22/A Sonrası Taşınmazın Yüzölçümü Neden Azalır?

Kadastro müdürlükleri tarafından yapılan yeni ölçümler sonucunda eski paftalar ile yeni teknik ölçümler arasında farklılıklar ortaya çıkabilmektedir. Bazı durumlarda bu farklılıklar gerçekten eski ölçüm hatalarından kaynaklanmaktadır. Ancak bazı durumlarda;

• Sabit sınırların yanlış değerlendirilmesi,
• Eski paftaların hatalı yorumlanması,
• Komşu parsellerle sınır kaydırmaları,
• Hesaplama hataları,
• Teknik uygulama yanlışlıkları, nedeniyle vatandaşın taşınmazında ciddi yüzölçümü kayıpları meydana gelebilmektedir.

Bu nedenle her alan azalması hukuka uygun kabul edilemez. Somut olayın teknik ve hukuki açıdan ayrıca incelenmesi gerekir.

Arazim Küçüldü. Ne Yapmalıyım?

Öncelikle eski tapu kayıtları, kadastro paftaları, aplikasyon krokileri, teknik raporlar ve 22/A çalışması sonucunda oluşan yeni kayıtlar birlikte değerlendirilmelidir. Birçok kişi taşınmazının küçülmesini öğrendiğinde artık yapılabilecek bir şey kalmadığını düşünmektedir. Oysa durum her zaman böyle değildir. Özellikle;

• Tapu kaydında önemli ölçüde alan kaybı oluşmuşsa,
• Uzun yıllardır kullanılan alan kaybedilmişse,
• Kadastro çalışması sonucunda sınırlar değişmişse,
• Taşınmazın ekonomik değeri azalmışsa, hukuki yollara başvurulması mümkün olabilir.

Devlete Karşı Tazminat Davası Açılabilir Mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.

Kadastro faaliyetleri de tapu sicilinin oluşumunun ayrılmaz bir parçasıdır. Bu nedenle kadastro sırasında yapılan ölçüm, hesaplama ve teknik işlemlerden kaynaklanan hatalar da Devletin sorumluluğunu doğurabilir.

Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar, 22/A uygulaması sonucunda taşınmazının yüzölçümü azalan kişilerin uğradıkları zararın Devletten talep edilebileceğini açıkça ortaya koymaktadır.

Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2023 tarihli ve 2022/10402 Esas, 2023/866 Karar sayılı kararında; 22/A uygulaması sonrasında yüzölçümü azalan taşınmaz malikinin uğradığı zararın Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi kapsamında tazmin edilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Anayasa Mahkemesine Göre Mülkiyet Hakkı Korunmalıdır

Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını temel hak olarak güvence altına almaktadır. Anayasa Mahkemesi de tapu sicili sisteminin kurulması ve doğru şekilde işletilmesinin Devletin pozitif yükümlülükleri arasında bulunduğunu kabul etmektedir.

Mahkemeye göre Devlet yalnızca mülkiyet hakkına müdahale etmekten kaçınmakla yükümlü değildir. Aynı zamanda vatandaşın mülkiyet hakkını koruyacak etkili bir hukuk sistemi oluşturmak ve ortaya çıkan zararları giderecek mekanizmaları sağlamak zorundadır.

Bu nedenle tapu ve kadastro işlemlerinden kaynaklanan mülkiyet kayıplarında etkili hukuki koruma sağlanması anayasal bir zorunluluktur.

Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre; “Tapu sicilindeki kayıtlara güvenerek taşınmaz edinen kişilerin kazanımları korunur.” Demektedir. Vatandaşlar taşınmaz satın alırken tapuda yazılı yüzölçümüne, sınırlara ve resmi kayıtlara güvenmek zorundadır.

Devlet tarafından oluşturulan resmi kayıtlardaki yanlışlıkların sonuçlarının tamamen vatandaşın üzerine yüklenmesi hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmaz. Bu nedenle tapu siciline güvenerek hareket eden kişinin uğradığı zararın giderilmesi hukuk düzeninin temel amaçlarından biridir.

Zamanaşımı Süresi Kaç Yıldır?

22/A uygulamaları nedeniyle açılacak davalarda zamanaşımı konusu büyük önem taşımaktadır. Uygulamada sıkça ileri sürülen görüşlerden biri, zararın öğrenilmesinden itibaren genel zamanaşımı sürelerinin uygulanacağı yönündedir.

Bununla birlikte birçok olayda uyuşmazlığın kaynağı doğrudan kadastro işlemi olduğundan, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde düzenlenen özel zamanaşımı süresinin uygulanması gerektiği ileri sürülmektedir. Bu hükme göre; kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ilişkin iddialar, tutanakların kesinleşmesinden itibaren ON YIL içerisinde dava konusu yapılabilmektedir. Bu nedenle 22/A uygulaması üzerinden uzun yıllar geçmiş olsa bile, somut olayın özelliklerine göre hak arama imkânı devam ediyor olabilir. Ancak her dosyada zamanaşımı değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.

Hangi Mahkemede Dava Açılır?

22/A uygulamasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, talebin niteliğine göre değişebilmektedir. Kadastro işleminin iptaline ilişkin davalar ile Devlet aleyhine açılacak tazminat davaları farklı hukuki değerlendirmelere tabi olabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce teknik ve hukuki inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Yargıtay’ın 2023 Tarihli Emsal Kararı: 22/A Nedeniyle Oluşan Zararlardan Devlet Sorumlu Olabilir

22/A uygulamaları nedeniyle taşınmazında alan kaybı yaşayan kişilerin en çok merak ettiği konu, ortaya çıkan zararın kim tarafından karşılanacağıdır. Bu konuda Yargıtay’ın son yıllarda verdiği kararlar, taşınmaz maliklerinin haklarını koruyan önemli değerlendirmeler içermektedir.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 26.01.2023 tarihli, 2022/10402 Esas ve 2023/866 Karar sayılı kararında; kadastro müdürlüğü tarafından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi kapsamında yapılan uygulama kadastrosu sonrasında yüzölçümü azalan taşınmazlar nedeniyle açılan tazminat davası incelenmiştir.

Karara konu olayda davacı, hissedarı olduğu iki ayrı taşınmazın yüzölçümünün 22/A çalışmaları sonucunda önemli ölçüde azaltıldığını, bu nedenle mülkiyetinde kayıp meydana geldiğini ileri sürerek Devlet aleyhine tazminat davası açmıştır.

İlk Derece Mahkemesi davayı kabul etmiş, istinaf incelemesinden sonra dosya Yargıtay’ın önüne gelmiştir. Yargıtay da somut olayda Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi kapsamında Devletin sorumluluğunun değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiş ve taşınmaz malikinin uğradığı zararın tazmin edilmesine ilişkin yaklaşımı benimsemiştir.

Bu karar, özellikle 22/A uygulaması sonucunda taşınmazının yüzölçümü azalan kişiler açısından büyük önem taşımaktadır. Çünkü uzun yıllar boyunca vatandaşlar, tapuda kayıtlı yüzölçümüne ve resmi kayıtlara güvenerek taşınmaz edinmiş, vergi ödemiş, yatırım yapmış ve mülkiyet hakkını bu kayıtlar üzerinden kullanmıştır.

Yıllar sonra yapılan teknik çalışmalar sonucunda ortaya çıkan alan kayıplarının bütün sonuçlarının vatandaşın üzerine yüklenmesi hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmamaktadır.

Yargıtay’ın yaklaşımı da bu doğrultudadır. Eğer tapu siciline yansıyan teknik hata nedeniyle taşınmaz malikinin malvarlığında gerçek bir eksilme meydana gelmişse, oluşan zararın Devlet tarafından karşılanması gündeme gelebilecektir.

Elbette her somut olay kendi özellikleri içerisinde değerlendirilir. Ancak bu karar, 22/A uygulaması nedeniyle taşınmazında alan kaybı yaşayan kişilerin hukuki korumadan yoksun olmadığını ve gerekli şartların oluşması halinde Devlete karşı tazminat talebinde bulunabileceklerini göstermektedir.

22/A Davalarında Süreler, Kesinleşme ve 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

22/A uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda sürelerin doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bu konuda temel düzenleme 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde yer almaktadır.

Kanunun 12/1. maddesine göre; Kadastro ekiplerince düzenlenen tutanaklar askı ilanına çıkarılır ve 30 günlük ilan süresi içerisinde dava açılmaması halinde kadastro tutanakları kesinleşir.

Aynı Kanunun 12/2. maddesinde ise, kesinleşen kadastro tutanaklarının en geç üç ay içerisinde tapu kütüklerine tescil edilmesi öngörülmüştür.

Bununla bağlantılı olarak 3402 sayılı Kanun’un 12/3. Maddesinde; “Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten İTİBAREN ON YIL GEÇTİKTEN SONRA, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz.” Görüldüğü üzere Kanun, kadastro tutanaklarının kesinleşmesini esas almakta ve bu tarihten itibaren işlemeye başlayan 10 yıllık bir hak düşürücü süre öngörmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, bu sürenin zamanaşımı değil, hak düşürücü süre niteliğinde olmasıdır. Hak düşürücü süreler;

• Mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır,
• Taraflar ileri sürmese bile uygulanır,
• Kural olarak durmaz ve kesilmez,
• Sürenin geçmesi halinde dava hakkı ortadan kalkabilir.

Ancak 22/A uygulamalarından kaynaklanan bütün uyuşmazlıklar aynı hukuki niteliğe sahip değildir. Bazı davalarda doğrudan kadastro tespiti, sınırlandırma veya mülkiyet uyuşmazlığı söz konusu olurken; bazı davalarda ise tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle meydana gelen zararın Devletten tazmini talep edilmektedir. Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayalı olarak açılan ve tapu sicilinin tutulmasından doğan zararın giderilmesini amaçlayan davalarda, uygulanacak sürelerin belirlenmesi somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu nedenle uygulamada sıkça karşılaşılan “22/A işlemi üzerinden 10 yıl geçmiş, artık hiçbir dava açılamaz” şeklindeki yaklaşım her olay bakımından doğru değildir. Uyuşmazlığın niteliği, talebin hukuki dayanağı, zarar tarihi ve Yargıtay içtihatları birlikte değerlendirilerek sonuca ulaşılması gerekir. Özellikle 22/A uygulaması sonucunda taşınmazının yüzölçümü azalan, sınırları değişen veya ekonomik değeri düşen kişilerin, hak düşürücü süre ve zamanaşımı yönünden durumlarının uzman incelemesine tabi tutulması büyük önem taşımaktadır.

SONUÇ

22/A uygulaması teknik bir güncelleme çalışması olarak öngörülmüş olsa da uygulamada bazı taşınmaz maliklerinin ciddi alan kayıpları yaşadığı görülmektedir. Taşınmazınızın yüzölçümü azalmışsa, sınırları değişmişse veya ekonomik değeri düşmüşse bunun hukuka uygun olup olmadığı mutlaka incelenmelidir. Özellikle tapu kayıtlarına güvenerek edinilen bir taşınmazın sonradan küçülmesi durumunda, yalnızca kadastro işlemlerinin değil Devletin tazminat sorumluluğunun da değerlendirilmesi gerekir. Her olay kendi özellikleri içerisinde değerlendirilmekle birlikte, 22/A uygulaması nedeniyle taşınmazında kayıp yaşayan kişilerin hak arama yolları tamamen kapanmış değildir.

 

Sık Sorulan Sorular

22/A uygulaması nedeniyle arazim küçüldü, dava açabilir miyim?

Evet. Taşınmazınızdaki alan kaybının sebebine göre kadastro işlemine karşı dava açılması veya Devlete karşı tazminat talep edilmesi mümkün olabilir.

22/A uygulamasından sonra yüzölçümüm azaldı. Bu normal midir?

Her yüzölçümü değişikliği hukuka aykırı değildir. Ancak önemli miktarda alan kaybı varsa teknik ve hukuki inceleme yapılmalıdır.

Devlete karşı tazminat davası açılabilir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur.

Zamanaşımı süresi kaç yıldır?

22/A uygulamalarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda zamanaşımı değerlendirmesi somut olaya göre yapılmaktadır. Bununla birlikte uygulamada, kadastro işlemlerine ilişkin bazı uyuşmazlıklarda 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/3. maddesinde yer alan 10 yıllık sürenin uygulanması gerektiği yönünde görüş ve kararlar bulunmaktadır.

Hangi mahkemede dava açılır?

Uyuşmazlığın niteliğine göre görevli mahkeme değişebilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce somut olayın uzman tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Taşınmazımın ne kadar küçüldüğünü nasıl öğrenebilirim?

Eski kadastro paftaları, yeni uygulama paftaları, tapu kayıtları ve teknik raporlar karşılaştırılarak taşınmazdaki gerçek alan değişikliği tespit edilebilir.

 

 

Şanlıurfa’da kadastro davaları, 22/A uygulamaları, arazi küçülmesi, tapu kayıtlarındaki yüzölçümü farklılıkları, kadastro kaynaklı tazminat davaları, kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve TMK m.1007 kapsamında Devletin sorumluluğuna ilişkin uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek almak isterseniz, Şanlıurfa’da faaliyet gösteren Avukat Mehmet MARAŞ ile iletişime geçebilirsiniz. Özellikle 22/A uygulaması nedeniyle taşınmazının yüzölçümü azalan ve hak kaybına uğradığını düşünen kişilerin süreler dolmadan hukuki durumlarını değerlendirmeleri önem taşımaktadır. Detaylı bilgi için iletişim sayfamızı ziyaret edebilir veya av.mehmetmaras@gmail.com adresinden bizimle iletişime geçebilirsiniz.